Remax Maximum Gayrimenkul Danışmanı Engin Kaya'nın ekonomim.com'daki yazısı
Konut satın almadan önce dikkat edilmesi gereken 15 altın kural
6 Şubat’ta 10 ilde yaşanan deprem gözleri ve dikkatleri inşaat sektörüne yöneltti. Felaketten direkt olarak etkilenenlerin değil, toplumun tümünün terapiye gereksinimleri olduğu muhakkaktır.
Küresel ekonominin ritmini bozan pandemi krizinden çıkmaya çalışılsa da, enerji, metal, değerli metal, gıda, tarım gibi küresel ölçekte emtia fiyatları arttı. Rusya’nın Ukrayna’yı işgal etmesiyle başlayan enerji krizi ise, global ölçekte ekonomik görünüme damgasını vurdu. Yaşanan bu tablodan inşaat sektörü de küresel çapta payını aldı.
Ülkemiz inşaat sektörünü değerlendirdiğimizde, faiz, kur ve enflasyon üçgeninde kriz yaşanan sektörde, maliyetler yüzde 100’leri aştı. Son iki yıldır ülkemizdeki konut satın alma fiyatları 4- 5 katına çıkarken, boş dairelerdeki kira fiyatları da aynı hızla 3-4 katına ulaştı. Konut üretimi, son iki yıldır emtia fiyatlarının artmasıyla yavaşlama ve hatta durma noktasına gelirken, diğer taraftan bir yatırım aracı olarak görülen konuta olan Türk vatandaşlarının yoğun talebine ek olarak, Rusya, İran, Irak, Almanya, Kazakistan, Afganistan, Ukrayna gibi ülkelerden yabancılara konut satılması ve ülkemizdeki Suriyeli vatandaşların eklenmesiyle konut stoğu yetersiz kalabildi ve konut sıkıntısı baş göstermeye devam ediyor.
Projeden, sıfırdan veya ikinci el konut alırken dikkat edilmesi gereken temel kurallar
Genel olarak bir konut satın alınırken arsa payı önemlidir, konutların kış aylarında yaz aylarına oranla daha uygun fiyatlara satın alınması mümkündür. Projeden konut, sıfır konut veya ikinci el konut satın alınırken tecrübeli gayrimenkul danışmanlık firmaları üzerinden yürütülmesi önemlidir. Konut satın almadan önce dikkat edilmesi gereken temel kurallar hakkında şunları söyleyebiliriz:
A) Projeden konut satın alırken dikkat edilecekler
1- Projeden konut satın almanın en önemli 1’nci kuralı, her projeden konut satın alınmaz. İlk olarak projeyi yapacak inşaat firması hakkında detaylı bilgi edinilmelidir. Firmanın kaç yıllık olduğu, o tarihe kadar bitirmiş olduğu konut ve iş yeri projeleri, mali yapısı vs. incelenmelidir. Ardından projenin yapılacağı bölgenin şehir planlarındaki durumuna bakılmalıdır. Bölgede ilerleyen süreçte yapılabilecek, üniversite, hastane, sanayi tesisleri gibi yatırımlar incelenmelidir ki, bu projeler konutun değerini artıracaktır.
2- Projedeki daire tiplerine bakılmalıdır. Projede, 1+1 mi, 2+1 mi, 3+1 mi yoğunlukta incelenmelidir. Örneğin 1+1 dairelerin yoğun olduğu bir projede, 3+1 dairelerin fiyatları ciddi bir yükselme göstermez. 3+1 daire satın almak isteyen geniş aileler, 1+1 konutların ağırlıklı olduğu bir projede oturmayı çok da talep etmeyebilirler.
3- İnşaatta kullanılacak malzeme kalitesi hakkında firmaya sorular sorulmalıdır. Kapılar, pimapenler, mutfak dolapları, banyo, prizler, kapı kolları gibi iç malzeme hakkında bilgi edinilmelidir.
4- Projedeki dairelerin konumlarına bakılmalıdır. Dairenin, güney cephe veya kuzey cephede olması, yine dairenin baktığı manzara fiyatını etkileyecektir.
5- Projenin, en yakın merkeze olan uzaklığı önemlidir. Okula, alışveriş merkezlerine, hastaneye vs. uzaklığı değerlendirilmelidir.
6- Projeden almadan önce, gerekli araştırmaların sonucunda inşaat firmasından ev satın alınmasına karar verilirse, noterde inşaat firması ile bir sözleşme imzalanacaktır. Sözleşmede satın alınacak dairenin özellikleri hakkında detaylı bilgiler yer almalıdır.
B) Bitmiş konut satın alırken dikkat edilecekler
7- Bitmiş konut satın alınırken, iskânı var mı bakılmalıdır. İskânı olmayan dairelerin elektrik, su, maliyeti daha yüksek olacaktır. Eğer, inşaat firması inşaat bitince iskânının alınacağını belirtiyorsa, noterden bu konuda bir yazı alınmalıdır. Ayrıca, iskânı olmayan dairelere konut kredisi çıkmasında sorunlar da yaşanabilmektedir.
8- Belediyeden bitmiş olan konutun projesinin incelenmesi önemlidir. Projede evin metrekaresi 150 metrekare olurken, gerçekte evin metrekaresi 90 metrekare olabilir. (Bazı inşaat firmaları, otopark, kömürlük, çatı, bahçe, havuz vs. gibi alanları konut sayısına bölerek, bu oranı ilgili konutun metrekaresine ekleyebilmektedir)
9- Bitmiş projede kullanılan malzeme kalitesi değerlendirilmelidir. Salon, banyo, mutfak, kapılar, pencereler incelenmelidir.
10- Bitmiş projenin en yakın merkeze olan yakınlığı ve bölgeye gelecekte yapılabilecek yatırımlar hakkında bilgiler edinilmelidir. Ayrıca ilgili bölgedeki bitmiş projelerin yaklaşık satın alma fiyatları ve kira fiyatları değerlendirilmelidir.
11- Bitmiş projeden daire satın alınmaya karar verilince, Tapu için işlemler başlatılmalıdır. Burada seçilen konut ile tapuda alınan konutun aynı konut olup olmadığına özellikle dikkat edilmelidir. Eğer, konuta ilişkin araştırma yapmaya ciddi bir zaman süreci yoksa, küçük bir miktarda banka kredisi kullanılarak, bankanın yapacağı ekspertiz raporunun incelenmesi fırsatı oluşacaktır.
C) İkinci el konut satın alırken dikkat edilecekler:
12- İkinci el konutlarda binanın yaşına bakılır. İkinci elde konutlar, 1999 depremi öncesinde yapılanlar ve sonrasında yapılanlar olarak ikiye ayrılıp değerlendiriliyor. Binanın yaşı var ise, depremde hasar alıp almadığına dair ilgili belediyeden veya AFAD’tan bilgi alınmalıdır. Ayrıca, konutun kat mülkiyeti var mı bakılmalıdır. Konutun iskânı sorgulanmalıdır. Bazen apartmanda yapılabilecek ilave tadilat çalışmaları nedeniyle binanın iskânı bozulabileceğinden, yeniden iskânın alınması gerekecektir.
13- Eğer, ileride dönüşüme gireceği öngörülerek, yatırım amaçlı hasarlı bir konut alınacaksa, kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğuna bakılmalıdır. İskânı var mı incelenmelidir. Dairenin arsa payı incelenmelidir. Eğer dairenin arsa payı küçük ise, bu durumda kentsel dönüşümden öngörülen fırsat sağlanamayabilir.
14- Dairenin iç mekânı olan odaları, mutfağı, banyosu incelenmelidir. Dairede masrafa var mı değerlendirilmelidir.
15- Konutun, en yakın merkeze olan yakınlığı ve bölgeye gelecekte yapılabilecek yatırımlar hakkında bilgiler edinilmelidir. Ayrıca, bölgedeki diğer konutların satın alma fiyatları ve kira fiyatları değerlendirilmelidir.